文| 夏春
10月24日，我在北大九二級同學微信群就香港問題做了一個小時的講座，完全沒有事先準備，講得比較隨意，不拘泥於細節的瑕疵。
香港是本難讀懂的書，這些看法只是基於個人的觀察，也未必客觀公正，相信在香港生活時間更長的朋友，可以給出更深層的思考。
歡迎大家批評指正！
理解香港深層次矛盾和雙都會區發展前景
各位同學大家好，今天晚上跟大家聊一下香港，這個系列講座開始就計劃講一下香港問題。我們北大九二級的同學在97年7月份畢業之前，在五四大操場上親眼看到了大屏幕上顯示的香港回歸的場景，當時很多同學都站在那個操場上，相信這一幕給大家留下很深刻的印象。
我本人是2008年8月7號從美國畢業以後來到香港，第二天8月8號奧運會開幕，相信大家都還有印象。一晃在香港就呆了13年了，這13年對香港的理解是一步一步逐漸加深的。尤其是我前面7年在大學教書，跟香港社會的互動性並不太強。
2015年後的6年時間我在諾亞財富工作，經常要出差，在內地的時間基本上要佔1/3，感覺和香港的互動性也沒有那麼強。
直到2019年社會暴力事件，再就是2020年疫情封鎖到現在，我有大量的時間留在香港，重新來觀察和思考一些香港深層次的問題。
我們的九二同學群裡面在香港工作的同學其實並不多。但平時大家在這個群裡面有很多關於香港的討論。我平時因為工作比較忙，沒有太多參與討論，加上我自己對香港的理解和認識也有一個過程，可能在一段時間裡，我和大家對香港的理解也比較的類似。
到後面我慢慢發現，尤其是最近這兩三年，我對香港問題的觀點可能跟群裡的一些觀點，甚至可以說跟絕大部分的微信群裡面關於香港的看法，有一些明顯的不同。
香港的現狀或者說一些大概的情況，大部分同學都有所了解，但是我認為要深刻理解香港問題，需要從一個非常本質的角度去理解它，就是她的製度、特別是她的法律跟內地是截然不同的。
很重要的一個研究（金融的發源理論）認為，決定這個世界上國家和國家之間，人的行為、思維方式、整個制度結構，包括市場的發展、金融的發展的區別的，歸根到底跟法律制度的差別有密切關係。法律制度潛移默化影響了每一個人，在我們小時候就影響我們了。
我們大多不熟悉香港人小學時候受的教育，但是我們在內地受的教育，從小學開始就對每個人產生長久的影響。比方說我們從小就被教育，國家利益是高於個人利益的，無論內地還是其他採用大陸法、民法這些國家的人，都是這麼認為的。
但是生活在普通法、英美法或者海洋法國家和地區的人，很小就被教育個人利益要高於集體利益。這還只是不同法律制度的一個差別，其他方面差別同樣很大，延伸開來就會體現到宏觀層面的差異。
現在，內地人看香港人不理解，香港人看內地人也不理解，除了歷史發展的差別，很大程度上是法律制度差異造成的底層思維邏輯，看待事物的角度的不同造成的。很多時候我們只看到了表面的差異，卻忽視了這種最深層的差異，彼此爭論不休，往往會把矛盾進一步激化。
另一個差異體現在，我們在內地的政治經濟學的教育主要是馬克思政治經濟學，這個理論強調經濟基礎高於其他的政治因素，就是所謂的生產力決定生產關係，生產關係反作用於生產力，這些我們都可以倒背如流。
但在香港、英美等主流經濟學盛行的國家和地區，大家的理解是製度決定一切，他們認為經濟結果實際上是製度決定的，跟我們的看法正好反過來了。這樣就導致了很多的現象，很多的問題，內地人跟香港人的看法有非常大的差異。
最典型的例子就是絕大部分內地朋友看香港，不管是北大的同學，高層領導，他們眼里香港的深層矛盾就是土地問題，或者說住房問題，或者貧富差距問題。大家普遍認為香港的地產發展商是所有矛盾的根源，一些極端的觀點甚至呼籲打倒發展商。
即使很多在香港工作生活了很多年的內地人也堅持這樣的觀點。他們習慣用馬克思的批判眼光來看待香港、香港人、香港社會，我很多朋友都是這樣的。
但是在香港，雖然多年來相對於收入來講房價一直很高，是重大的社會問題，但是香港人很少把住房問題當作最核心的矛盾，與內地人的看法有很大的差別。
比如說2019年的社會暴亂，2014年的“佔領中環”，都沒有任何人打出標語要解決房地產問題、貧富差距問題、要打倒地產商。
每當有人指出這點，（包括在香港生活的）一些內地人習慣性地認為，香港人沒有覺悟，傻，笨，被洗腦。但我個人感覺，這種居高臨下的視角看問題，不是很好的角度。
香港過去每年七一都有遊行，這麼多年下來只有一年，也就是2011年打出了“打倒地產霸權”這個旗號。當年有一本書《地產霸權》出版。但實際上很多人不知道，這本書其實是很多年前寫的，90%的內容只是在講香港房地產的發展歷史，指出香港存在的問題，但主要觀點並非要打倒地產霸權。
這本書原來是英文版，後來在2011年翻譯成中文，出版商為了吸引眼球就把原來的書名改了，然後讓作者開篇寫了一章新的內容迎合這個書名。因此，2011年的七一遊行選擇了住房問題作為主題，但是之前和之後都沒有以此作為主題。
現在，幾乎所有批評香港的人都把住房問題，或者說發展商的問題作為一個最重要的視角，但是你如果去跟香港人聊，他們會說住房問題的確重要，但並非頭號問題。如果是的話，那麼香港在回歸前和回歸後都應該不斷地以此為主題來游行和抗議，但這並非事實。
所以實際上香港人和內地人看香港問題，角度是非常不一樣的。那麼香港人到底認為問題出在哪裡呢？他們認為頭號問題是回歸後特區政府不作為，導致了經濟發展緩慢，民生停滯不前。特區政府的“積極不干預”政策是港英政府留下來的一個傳統，曾經被視為香港依賴市場經濟高速發展的關鍵因素。
當我們去看別的國家或經濟體的時候，我們習慣用自己的思維方式，覺得經濟基礎決定了政府結構，所以我們認為是經濟發展的不好，或者說是發展商壟斷造成了很多矛盾，使得政府沒有辦法運作。
但是在香港這邊大家的想法是反過來的，他們覺得發展商實際上是按照經濟規律在自由的競爭，只要不違法，出現了壟斷，他們也並不覺得是很嚴重的問題。包括在美國，現在共和黨也不覺得這些壟斷是個嚴重的問題，和民主黨看這個問題的角度是非常不一樣的。
香港人認為的深層矛盾是什麼呢？我覺得是兩個，第一個是前面說的，他們認為這些年經濟發展緩慢，主要是由於政府的不作為造成的，政府被很多遺留下來的製度束縛了，不願意去改變。內地經濟的崛起，產業結構的變化，香港政府的“積極不干預”政策沒有及時地調整應對。
另外一方面，他們認為內地新移民造成了深層矛盾。一類低收入的新移民會佔用香港的公共資源，例如公屋和醫療等服務，而另一類高收入的新移民拿走了很多好的工作，甚至推高了房價。
香港人認為這些問題，只有通過制度改革來改變。因此歷次社會活動，都是呼喚制度改革。香港的房地產市場當然存在嚴重的問題，但未必是第一位的，甚至不是前三位的矛盾。
當然，如果你專門去做調查，問他們房地產問題是不是最重要的問題，那他可能還是會選這一項，很多時候一些民意調查都是給定了選項，設計問卷的人已經有一個答案，等著大家來填。
總體上來講，香港回歸到現在已經24年，到明年就是25週年，這25年下來可以說“一國兩制”在實際運行中遇到了很多的困難。
一部分原因是因為當年設計“一國兩制”的時候，高估了香港人的愛國熱情，或者對內地制度的認同，低估了製度和思維差異。香港遠離中央，再加上英國人在這裡殖民150年，整個社會的思想文化各個方面就跟內地有本質上的差異。
香港人比較尊重英國人留下來的製度，這些制度很多其實已經跟不上時代發展了，但是他們不願意去修改，矛盾也因此而產生。
這裡順帶講一下澳門。澳門的法律跟內地的法律是同一個體系，是大陸法，而香港的是英美法，是普通法，這兩個法律體系之間的差異導致了澳門和香港跟內地的關係是截然不同的。很多人以為澳門的賭場經濟依賴內地遊客，所以澳門跟內地關係很好。
這個理解是膚淺的，其實更多是因為這個深層的法律體系上的相似性。當然還有一些歷史的原因。在60年代，澳門和香港分別發生了一些政治事件、歷史事件，在香港港英政府贏了，在澳門葡萄牙政府輸了，所以從60年代開始澳門就非常嚮往回歸內地。
香港本地人其實對於港英政府在70-80年代的整個產業規劃、經濟發展是非常懷念的，覺得當年解決了很多人的住房問題，然後推動經濟發展，使得香港成為“四小龍”之一。
而回歸以後特區政府缺乏這種決策的能力，回歸以後因為中央其實一直跟香港保持距離，井水不犯河水，沒有人來指導香港應該怎麼發展，歷任特首又捲入了各種各樣的政治糾紛。
例如，在回歸以後，要不要跟深圳市和廣東省，以及內地去融合就成為特區政府面臨的第一個選擇。由於首屆政府的政務司長陳方安生非常忠實於英國，她就反對這個融合發展。
說到這裡，值得說一說港珠澳大橋，站在香港政府的角度，這個橋在經濟上是不太划算的，所以不太願意推動。但時站在中央政府角度看，是把香港、澳門和內地在一起的象徵。就好比青藏鐵路在經濟上也不划算，但時有很強的政治意義。
關於港珠澳大橋，一個流傳很久的說法就是原來有一個“雙Y”方案是連接到深圳的，但是香港刻意阻撓，最終採取的是“單Y”方案。
其實這個說法是不准確的，真正阻擾雙Y方案的來自另外的城市。實際上，在港珠澳大橋建成前，香港和深圳之間就建成了深圳灣大橋。如果香港不希望與深圳一起發展，那麼這個橋就完全不需要去建。
這個例子就說明，很多流傳的說法，其實是錯誤的，造成了內地很多人的誤解。
現在大家看香港地圖也好，或者來過香港的朋友都知道，從深圳羅湖、落馬洲那邊過來，整個新界北部基本上是保持著非常田園，農業經濟的一個生態。
有大量的土地和郊野公園沒有開發，同時會看到大量的非常傳統的“丁屋”，就是三層（每層不到70平米）的樓。只有過了獅子山以後，慢慢進入到市區，從九龍然後到港島，才看到截然不同的世界。
由於長期不發展新界北和郊野公園，導致香港經濟發展面積有限，逐漸轉向對金融以及房地產行業的依賴。貿易、零售、餐飲、旅遊等傳統的產業在2008年金融危機之後慢慢的衰落。
現在房地產產值佔GDP的比重大概是20%-25%左右，金融大概也是20%左右，傳統行業大概是60%，絕大部分的經濟活動，都是在市區內，特別是在港島。新界北這一塊，過去一直處在這種比較荒蕪的狀態，土地也比較分散，政府也不太想去發展。
除了香港政府的“積極不干預”傳統，政府官員的不作為還與 2002年左右在香港發生的“梁展文事件”有關，這個事件我相信很多內地人都不知道，很多在香港工作生活了很多年的內地人可能也不知道。
簡單說，就是當時香港政府裡面一個負責城市規劃的官員梁展文，在處理土地問題上很有作為，他幫助個別發展商去解決開發過程緩慢的問題，利用他的權力做了一些特批。
這些特批實際上是對涉及的各方都是有利的，包括發展商、居民、服務商等。這些事情需要打破常規，因為常規下大家做事是比較慢的，他打破這個常規就把事情較快解決了。
但是等到他退休以後，他到了這家發展商工作，成為一起“旋轉門”事件。成為社會輿論炒作的對象，社會覺得有官商勾結的成分。這位官員的名譽就受到極大的損害，而後果則是後面的官員做事都變得循規蹈矩，照本宣科。於是經濟發展和土地開發都變得極為緩慢。
這里特別說一下“官商勾結”這個詞。我2008年來香港後，確實有很長一段時間，官商勾結這個詞在媒體出現比較普遍。當時是曾蔭權做特首，他在任那幾年為了解決香港回歸後房價大跌的問題，基本停止了土地供應，結果是發展商享受到了房價上漲的好處。
具體來說，香港的房價從1997年到2003年下跌了68%，從2003年的低點慢慢反彈回來，到2012年回到了1997年的高點。這期間香港政府幾乎停止了土地供應。就是在土地拍賣時，政府內部設了一個很高的底價，發展商基於當時經濟考慮，出價達不到政府的底價。結果是土地供應幾乎停止，金融危機後全球量化寬鬆，房價不停上漲。
在這個漲的過程中間，曾蔭權一直在講房價還沒有回到1997年，所以不用做什麼。顯然，他在住房供應上的決策犯下了很嚴重的錯誤。站在內地人的角度來看，曾蔭權作為特首的口碑應該很差。
但事實卻是，在香港歷任特首裡面，香港人口碑最好的特首就是曾蔭權。香港人看來，曾蔭權是在製度下面做事情，他年輕的時候做成了很多不敢想像的事情，為香港人創造了很多福利。
至於後來這個土地供應問題，大家覺得他缺乏眼光，但也並不覺得那麼糟糕。這也與我前面講的香港人並不把住房問題看成是社會頭號問題有關。
曾蔭權下來、梁振英上來以後，到現在這些年，在香港很難聽到有人講“官商勾結”這個詞了。但這也從某種程度上反映出新特首和商界的關係不佳。
梁振英2012年成為特首後表示要把房價控制住，開發更多土地，建設更多住房。結果並沒有做到，他導致了很多人對他更失望，很多人等待後發現，香港房價在2012年之後漲得更快了，特別是2016、2017年漲得更兇了。
現在香港每年私人住宅的供應平均不到2萬套。什麼概念呢？每年流入香港的外部人才，海外回來的、內地來的，這些收入相對比較高的人才，是遠遠不止2萬人的。
這個也造成了剛才說的社會問題，內地人覺得香港的住房是頭號問題，但香港人往前多考慮了一層，就是內地窮人過來就搶他們的公屋，富人過來就把樓價推高。當然這種考慮並不全面，每年香港超過90%的私人住宅是持有香港身份證的居民所購買，很難直接怪到內地移民。
雖然香港的住房問題嚴重，但我想還是要給大家幾個觀念上的修正。第一就是看收入，香港家庭收入中位數大概是月收入2.2萬左右，這個數字其實比中國任何一個城市都要高。
如果你用估值指標，比方說收入水平，或者是租金收益率，或者是貸款利率來衡量，其實香港的房價並沒有大家想的那麼變態，它總價是很高，單位價格是很高，但是你用估值來看它並沒有那麼不合理。相對來說，更不合理的是國內一線城市的房價；
第二，很多人不知道的一件事情。香港這些年來一千萬以上的住房佔成交的比例，基本上只有20%左右，其餘80%都是一千萬以下的。內地朋友來香港，基本都是在市區，看到市區房價可能全部都是一千萬以上，然後覺得大部分都買不起。
實際上，大部分人都根據自己的收入購買了合理價格的住房。房價是從低到高慢慢起來的，很多人其實在低的時候就已經買了。有一個調查很有意思，香港人對整體住房滿意度的打分只有3-4分，但是對自己家的房子的滿意度，是6-7分（10分為滿分）。
同樣的道理，在上海300萬以下的住房，成交的比例最多，上海真正超過一千萬的住房的比例，可能跟香港差不多，20%左右甚至更低。
總之就是香港的住房問題，並不是像大家想像的那麼嚴重。換一個角度來看，香港住房的缺點，也是香港經濟優點的一個體現。
香港的地理面積太小了，總共只有1100平方公里，只有7%的土地拿出來做住房。而這裡的財富又非常多，供應有限，房價很難低下來。如果財富都流走了，房價跌下來，很難說這是一件好事。
最近幾年我在很多微信群感受非常強烈的一點，就是內地人都以鄙視香港、看不起香港作為一種優越感，但是我覺得這是一個非常大的誤解，非常錯誤的一種態度。
其實從經濟社會發展的多個指標衡量，香港依然是全中國所有城市發展相對最完善的城市。當然她有很多很多問題，但是同樣的問題，在內地一線城市可能也很嚴重。
比方說香港人40%-50%住在公屋和居屋裡面，居屋其實是不貴的，當年賣的時候其實都是很便宜的，公屋的租金是很低的。我們看到很多報導，一講到香港就是籠屋，就是劏房，好像很嚴重的問題。其實都是極少數的現象。
比方說劏房，住在劏房裡的人，很多人實際上是在等待公屋。的確有很多是從內地過來的，嫁給香港的低收入的人，有孩子了，孩子在這裡上學，其他方面吃穿用，基本上都OK的，只是住的小一點。
確實這是要解決的問題，但是如果問他們，給你們很好的條件回內地生活，絕大部分人選擇不願意。因為他們在內地其實也是底層，他們在內地可能居住環境好一點，但是其他方面他們覺得還不如在香港。
過去香港和核心都會區沿著維多利亞港發展，一邊是港島，主要就是金融以及各種服務業，與貿易、法律、知識產權等相關的行業。另一邊是尖沙咀，東西九龍，往東走還有觀塘、油塘，將軍澳。
回歸後香港的發展速度確實明顯落後於回歸前。很多人批評香港，比方說回歸這麼多年，西九龍現在才大概差不多建好80%，花了24年時間。啟德機場98年就停止運營了，這麼多年過去，現在建好的部分不到1/3，很多建設目標都是嚴重滯後的。
發生這種情況的原因很多，例如前面講的“梁展文事件”，再就是英國人留下的很多跟不上時代發展的製度，但香港政府沒有去修改。
但如果換一個角度去觀察，就是我們要把中國內地的高速發展，當作一種在全世界的例外情形，它不是一個常態。全世界的常態就是經濟進入高收入階段之後都發展的很慢。比方說我們在美國讀書時，就知道所在的城市10年20年都沒有變化。
它是不需要發展嗎？也並不是，但是它受到各種各樣的環境保護、樓高等製度限制。特別是一些群體的利益影響時，可以和政府打官司，一拖就是很多年。
這些年我們習慣了內地的高速發展，習慣看到內地政府的速度、力量，使得很多民間的反對都沒有辦法反對，快速的發展，快速的補償。
但是大家如果站在第三方的局外人角度看世界發展，可能感受就不一樣了。例如中美矛盾，中國人和美國人的理解截然不同，也不願意聽對方的聲音。但是如果去看新加坡人的分析，就會發現視角要平衡很多。
雖然香港的發展速度與許多發達國家城市差不多，甚至比很多經濟體更快，但畢竟相對於內地，相對於韓國還是有差距。因此，香港社會還是為經濟發展慢，以及圍繞這點展開的政治矛盾感到擔憂。
我一直強調，回歸這麼多年，香港核心的矛盾就是經濟速度放緩。香港人心目中最大的願望不是要打倒發展商，也不是說要縮小貧富差距，他們核心的願望就是經濟要好，大家都有工作，只要我努力，哪怕現在收入低，將來會變好，大家就比較滿意。
過去幾任特首也都在想辦法，特別是梁振英和現在的林鄭月娥，但他們想辦法歸想辦法，基本上還是不願意去碰新界北邊的土地。因為新界北離市區太遠。沿著深圳河兩岸，深圳那邊羅湖、福田的房價遠遠高於新界北這一邊，差不多貴一倍。
很多人住在新界北只是因為那邊的房價稍微便宜一點，但工作大多數都在市區。早上他們要很早起來，坐地鐵基本一個小時可以到達市區。
大家都知道內地是怎麼發展的，先找一塊土地出來建一個新區，把基礎設施、水、電、公路、橋樑都搭好，政府很主動的做這件事情，做完這件事情以後，把房地產商招過來，把這個城市都建好。一開始可能是鬼城，但是慢慢的就吸引大家到這裡來，周邊逐步城鎮化。
這是內地的做法，非常典型的基建先行。但在香港是反過來的，整個政府是個小政府，所以做的事情是有限的，因此往往是基建後行。通常一個地區要發展出足夠的人口，才開始考慮往市區建設地鐵交通。
就是這樣一個簡單的差異，導致了靠近深圳的新界北發展落後。然後又圍繞這些問題展開黨派政治，陷入惡性循環。
經歷了大亂大治，現在香港社會已經平靜下來，大家不再為政治上的事情去爭吵。反對派基本被連根拔起。
目前社會普遍的想法就是先把經濟搞好，每個人讓自己的工作自己的職業發展的更穩定。在這樣的一個大背景下，國家的大灣區發展計劃也有新的推進，前海和橫琴的發展方案出台後，香港也有了急起直追的動力。
特區政府最新的施政綱領就規劃了未來20多年的“雙都會區”發展計劃。實際上，因為明年是回歸25週年，2047年是回歸50年，所以這一次的規劃相當於是規劃了未來25年香港的發展。
雙都會區的核心是“南金融，北創科”。要把新界北大概300平方公里的土地逐步開發利用起來，創造工作，建造住房，和傳統的金融並肩作戰。
還有一種說法，香港的南邊還有很多島，這些島也可以發展起來，可以做一些填海，將來把市區內的一些碼頭、港口、物流搬到南邊的島上去，使得南邊成為物流中心。騰出來的市區內這些土地就可以蓋房子了。那麼就是“南物流，中金融，北創科”。
香港北邊跟深圳靠近的地方，比方說羅湖這邊，落馬洲這邊，還有深圳灣這邊的屯門、元朗，基本上是居住為主，工作的機會並不是太多，口岸經濟也沒怎麼發展起來。未來就圍繞著這一帶開始大規模的建設。深圳其實也非常看重香港這邊的這個開發，大量的土地開發起來，和深圳形成互動。
深圳最大的短板是什麼？缺乏基礎研究。群裡應該有深圳的朋友，92級我們同系的在深圳的不多，我在深圳的同學大概只有五六個人。他們在深圳最頭疼的就是深圳的中學不好，好高中很少，再就是大學也很少。
最近有一個新聞事件，很多海外的博士回到深圳中學當老師。有的人覺得這個是大材小用，但是我覺得其實這是一個好事情。在北京很多名牌大學的博士也願意到中學去當老師。
深圳這些年的發展，很多時候我們看到華為或者騰訊，的確是有很多很厲害的地方，有工程師的紅利，有自己的勤奮，比如996。
但是整體上來講，我們覺得整個互聯網的紅利現在已經嚴重的內捲。其實整個互聯網這幾年的增量已經基本上停止，內捲非常的嚴重。這個時候需要新的突破，新的突破還是要來自於基礎科學，在基礎科學上面香港還是有它的厲害的地方。
很多時候有一些內地的客戶經常問我，說孩子要上學，一般會給內地最好的幾個學校，然後香港這邊的學校，以及美國的學校進行對比。我覺得其實不能一概而論，具體的專業做具體的分析，並不是說一定是美國的更好，或者是一定是香港的更好，不一定的。
現在內地很多好學校也很厲害。但是總體上來講，香港這邊我觀察到的情況是，大學教授基本上是非常了解前沿的，非常認真的在教書，學生的實習機會要遠遠多於內地。
香港這邊的一個學期是很短的，我在港大一門課應該36個小時就講完了，在內地的話應該是54個小時。這個時間上的差異，其實就是學生可以有更多的時間去實習。
現在這個時代，大學教的東西往往落後於實踐，尤其是商業方面的課程，嚴重地落後於實踐。學生出來實習以後，再回到學校裡去學他想學的東西，我個人覺得效果會更好。
在基礎科學方面，香港這邊科技大學、理工大學，相對內地來講還是不錯的。當然現在深圳那邊有南方科技大學，還有很多其他的科技大學也是非常強的。總體上來講，深圳還是非常看重香港這邊的資源，所以深圳就拿出土地希望香港的一些大學到深圳去辦分校。
目前大家都很積極在進行這個事情，會慢慢源源不斷的培養新的人才出來，這些人才將來願意回到香港，或者是在大灣區工作，我覺得這個互動很好。
這次政府一個很大的亮點就是要去改變過去限制經濟發展的一些落後的法律條文，這個是很重要的。
舉個例子讓大家理解一下，比方說大家最常說的一件事情就是香港有大量的土地，香港的發展商在新界有大量的農業土地，他們把這個農地囤著不蓋房子，等土地升值賺錢。這是內地對香港發展商的負面印象，一個非常集中的表現。
但是這個觀念是絕對錯的。香港的農業地是非常便宜的，每平方呎只要500塊錢，任何人都可以去買。每個人想去那邊買塊地，都可以買。反而在內地，大家有時候說要想去買塊農業地，其實很難的。
香港的土地被人為地劃分為農業用地、工業用地、住宅用地，這個和內地比較像。但是當年做這個劃分的時候，香港還是農業社會，基本上製造業還是剛剛起步，所以把大量的土地都劃為農業用地。
香港到今天已經沒有農業，那麼這些地還是農業用地，沒有與時俱進，顯然是不合理的。但是英國人又留下了法律，假如要把這塊地變成住宅用地，就要去補地價，地價是以七年之內的新房的價格來定。
那大家想想，如果你是發展商，你當年買的這個地，你當然是希望它變成住宅用地，但是同時你希望它的價格應該是一個合理的水平，在一個合理的水平去蓋房可以賺到錢。
但是由於這幾年房價上漲的太快，如果你按現在的房價去補地價，同時這邊還有很嚴格的環境保護的一些條例，開發又很慢，容積率又有很多的限制，那麼最後你算賬算下來，發現是不划算的。同時政府又不會為你去建基礎設施配套。這就導致了現在的僵局。
所以過去有人認為的所謂的囤地，實際上的確也有一些發展商在內地採取了這種策略，但是他在內地買下來的就是住宅用地，並不是農業用地。因為一些執法不嚴，導致大家留下了一個非常負面的印象。但是這個事情本身在香港是另外一個狀況。
關於囤地還有一種很常見的錯誤的說法。囤地實際上是假設你知道將來的土地價格會一直上漲，那麼你才會囤地，否則的話，從財務的角度來講，是沒有人願意這樣做的。從財務的角度來講，就是要盈虧平衡。我不知道將來的土地價格是高還是低，或者將來的住宅價格會不會暴跌。
所以從項目管理上來講，都是以一個合理的成本價，在可預見的未來，比方說未來的三到五年，甚至十年，可以有一個合理的利潤。但是我絕對不會把這塊地囤上十年，存上二十年，囤那麼長時間，誰知道將來的房價是漲還是跌呢？ 2003年房價暴跌，香港房價從97年高點跌了68%。
這一次要建設雙都會區，在北邊建北部都會區，就必然要把剛才說的這些土地活化起來，那麼就會進行很多方面的法律條文的修改。
比方說補地價，可能就不能夠以新房的房價來製定它的價格，可能要以相對舊的房子的價格，相對低一點的價格來製定一個合理的補地價。容積率可能也要相適應的相對的放開。
還有一個很大的問題是丁權。大家如果看過電影《竊聽風暴3》，可能有一點了解。丁權實際上是個很複雜的問題。簡單講，就是在傳統的農業社會，農民都擁有土地，農民的男孩子（丁）也有權獲得一塊土地。
原住民的這個權利從清朝政府一直就有，到九七回歸時，作為一個妥協條款列入了基本法。新界原住民的男孩子生下來就可以免費獲得700英尺的一塊地，可以蓋三層的房子。這個導致了新界的土地高度的分散。
這個里面利益巨大，也出現了套丁的一種行為。很多人生下來的孩子早就不在香港了，住在全世界各個地方，但是他們依然擁有這個權利，所以就會有很多人去把他的權利買下來，通過法律上面的一些流程，可以拿到一塊地。
丁權造成了一個很大的社會矛盾，畢竟市區的非原住居民要用很多年的工作收入去買房子。過去特區政府對丁權是不敢去動的。很多有權力的人在這裡面有很大的利益。也不能說完全非法，還是走了法律流程，比方說你們家生下來有一塊地，但是你現在想把它賣給我，那我是可以買的，交易是可以進行的。
這一次香港政府這麼大的一個規劃，應該會觸及到這個問題。這是一個很大的看點。將來25年建立一個300平方公里的北部都會區，就要對土地進行很多的整合，政府可能會利用權力收回一些土地。當然收回土地要去賠償的，要去購買。
法律條文的修改會使得未來香港的建設速度相對加快。我們如果用舊眼光看香港的發展速度，比方說西九龍20年，啟德20年，好像沒什麼變化，那麼我覺得用這樣的思維去看香港新界的發展，可能會是一個很大的錯誤。我覺得將來這邊發展的速度，可能會有一個慢慢加速的過程。
當真正把住房價格控制在一個相對合理的水平，同時創造大量的就業，大家願意居住到這個地方以後，那麼很多的矛盾就慢慢的化解了。而對於新界擁有土地的那些原住居民，如果你給予他合理的賠償，那麼他也是願意的。
過去的地主或者說原住居民的每個家族，都有一些所謂的家規。比方說要100%的家庭成員同意才能把一些地賣給政府或者賣給發展商，那麼現在可能他們都願意把這個100%修改，改成80%或者70%。
未來的三到五年，可能這個變化還不會太明顯，但是五年以後，七年八年，可能會看到一個加速的建設過程。如果大家都願意看到這樣的一個事情發生的話，那它就自然而然會發生。
我覺得內地的朋友明年一定是有機會來香港的，明年是25週年回歸慶典。最近香港政府的一些官員放出來的風，是說12月份可能就會通關。之前我們講的是要到明年三月份冬奧會以後，現在可能在12月份就會對商界進行通關。我覺得明年一定會有更大幅度的通關。
我希望我們群裡的朋友，都是北大的精英，北大的同學，有機會來香港看看。如果你想了解香港的話，最好是拋開一些成見，來這裡多看，多感受，多觀察。
我來了香港13年，我也不敢說我今天講的大家一定同意，在群裡面也有香港的朋友，他們可能也不同意我的觀點，都沒有關係。這個是我自己去思考，去觀察，去提煉出來的一些觀點。
我相信大家都希望香港和內地靠得更近，大灣區能夠發展得更好，能在這裡建立更好的大學，更多的就業，更多的工作。將來大家可以更多的相互的交流，相互的往來。
一定要以相對長遠的視角來看待一個城市或者一個國家的發展。短期內可能會有更大的困難。可能香港過去20年的確是發展的比較慢一點，相對韓國慢一點，相對內地慢一點，相對其他地方可能並不慢，每年大概還有2%的增長，那比日本要好很多，跟美國也差不多。
但是我們要往前看，過去20多年的很多教訓可能會被吸取，未來的20多年時間，整個亞洲包括內地可能會經過很痛苦的經濟調整。鳳凰涅槃之後，我相信整個亞洲經濟佔全球的比重，相對來講會比今天的1/3更高，可能會達到40%，甚至如果時間拉長一點，可能會更高。
那麼這個時候，所有的跟我們中國人相關的這些城市，香港、深圳、廣州，沿海的這些城市，北京、還有內地的很多城市，我相信都會迎來一個很美好的明天。
對於我們這一代人來講，可能20年後我們都退休了，我們也老了，但是我相信，對我們的孩子我們的下一代來講，會有一個更加美好、更加燦爛的明天。
謝謝大家。
（本文作者係銀科控股首席經濟學家 夏春）
來源：財經智識
編輯：杜若
編審：王言